从中国人买走杰克逊房产谈财产私密性

MkGenie · 发表于 2010-10-9 13:03:43

2010年10月08日16:51 来源：民商作者：陈航

以杰克逊的房产交易为例,谈一些美国购房交易的记录和隐私性问题。这是和中国非常不同的,使用不好会引来很多麻烦。到美国置业,不可不察。

　　已故流行天王迈克尔杰克逊在拉斯维加斯的大庄园,轰轰烈烈地被人买走了。我们以这个例子,谈谈在美国置业的隐私性。

　　有人谈论杰克逊的庄园每平米的房价只要人民币1 万5 千。美国的房价比不上京沪房价,这已经不是什么新鲜话题了。要火上浇油的一点是,此处庄园占地一英亩,合六亩地。如果按照中国同等地区的地价,每亩至少也要150 万,六亩地,就有小1000 万了。

　　但在这里主要希望通过以杰克逊的房产交易为例,谈一些美国购房交易的记录和隐私性问题。这是和中国非常不同的,使用不好会引来很多麻烦。到美国置业,不可不察。

　　美国房产交易的记录非常透明。美国的地产交易,最终落实到地契的转手——新主人的名字落到地契上。这个过程,并非是有一张花花绿绿的纸,像钞票或者股票一样,而是要把这个业主转手记录,在当地郡的法院记录部登记。美国所有法院记录都是公开的,任何人随时有权查询。近几年中,地契,法拍,地税文件都上网了。足不出户,就可以查到房产的很多关键信息。

　　杰克逊在拉斯维加斯的房产,从新闻里面都很容易查到:地址是2785 S MONTE CRISTO WY,LASVEGAS NV 89117。

　　这个房产交易,最欠专业的地方,是没有用一个公司的名义购买房产,而是以个人名义。杰克逊的房产,是媒体的关注焦点,中国都有人评论,何况美国的媒体。而用自己的真实姓名拥有房产,非常不明智。

　　关于房主, 从交易记录来看,房产有两个房主。依据名字的拼音符合大陆拼音规则来看,他们极有可能都是中国大陆来的,一位房主姓“Jing”（可能是“景”、“敬”……）,一位姓“Dong”（“董”、“东”……）。

　　让人知道买主的真实姓名,是一个大的失误,况且买主又是中国人。

　　正确的做法,是注册一个公司,用公司的名义拥有房产。这样的话,一般的大众就非常难于找到真实的房主,保护了隐私。当然根据要求保护隐私的程度不同,用公司拥有房产,也有几种形式。有的办法,是基本上让外人完全找不到真实房主。

　　美国成立公司很容易,几百美金和几个星期就可以了,而且根本不需要注册资金。所以为了保护隐私和个人财产,很多投资人都是每几个房产就注册一个公司。我们美中商业促进会,给中国的投资人注册了很多公司,然后再购置资产,这是专业的做法。

　　关于产权,这对房主很可能不是夫妻,因为他们的产权形式是Joint Tenant, 这一般是几个投资人合伙投资买房通常用的产权。夫妻购房, 一般是用Tenant by TheEntirety,这可以避免夫妻之间房产转移的税务问题,一方去世,房产自动转到另一方名下, 不要缴税,而且双方任何一方犯错欠钱,债权方不能以该房产抵债。

　　关于账单邮寄地址,用的是本房产。这可以推断,买的房子是自住。如果是投资出租用房,账单一般会寄到别的地址。这一点比较不专业,至少是应该邮寄到一个邮箱,可以自己租用,或者使用专业服务。

　　关于贷款, 账单寄到本房产,也说明了这个房产交易没有贷款。如果有贷款,账单一般会邮寄到贷款公司。交易全用现金的房产交易,这是海外投资人最常用的一种投资方式。一方面是现金交易简单,一方面是因为海外投资人很难在美国拿到贷款。

　　帮助客户做好隐私的保护和财产的保护,是地产服务的一部分,也是合理运用专业的手段,最大限度保护客户的利益。对中国的投资人,这个方面就需要尤其专业。这里提醒中国投资人,美国置业要找美国的公司,因为美国的公司严格遵守美国的法律,美国地产行业是有照从业行业,要受监管的。最大限度地保护客户的利益,是从业道德的一部分,而且所有交易隐私受到法律保护。中国当前的地产流程和地产服务,在对投资人隐私的保护,权利保护方面,都还不很完善,有很多可以增值的服务空间。

　　总之,美国的房产交易透明,细节很多。美国人一般很看重隐私和财产保护。隐私也是个人权利的一部分,可以保护的,没有必要让外人知道,惹来不必要的麻烦。比较中美地产流程,这也是中国地产业有待完善的地方。中国的投资人一般都不了解美国地产交易其中的细节。如果第一次处理不好,会很麻烦,因为房产交易都是公共记录。( 作者为美国美中商业促进会会长)